Es gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler mit dem Verkauf von Einfamilienhaus oder Wohnung beauftragt, bezahlt ihn auch. Maximal zur Hälfte kann die andere Partei des Geschäfts an den Maklerkosten beteiligt werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) musste nun entscheiden, ob sich dieser Grundsatz durch eine Vereinbarung zwischen Makler und Nicht-Auftraggeber umgehen lässt.
Karlsruhe. Wird eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus verkauft, muss derjenige den Makler bezahlen, der ihn beauftragt hat. Kam der Auftrag allein vom Käufer oder Verkäufer, kann dieser maximal die Hälfte des Maklerhonorars durch eine entsprechende Vereinbarung von der anderen Vertragspartei bezahlen lassen. Eine Vereinbarung, welche das gesamte Maklerhonorar vom Auftraggeber auf den anderen Vertragspartner abwälzt, ist dagegen nichtig – selbst dann, wenn der Kaufpreis um diesen Betrag gemindert wird. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt klargestellt (Urteil vom 06.03.2025, Az.: I ZR 138/24).
Der konkrete Fall drehte sich um den Verkauf einer Doppelhaushälfte in Nordrhein-Westfalen. Die Eigentümerin beauftragte eine Maklerin damit, Kaufinteressenten zu finden. Dafür wurde ein Maklerhonorar in Höhe von 25.000 Euro vereinbart, das die Verkäuferin im Erfolgsfalle zu zahlen hatte. Ein von der Maklerin vermitteltes Ehepaar entschied sich schließlich zum Kauf der Immobilie, die von der Maklerin für 397.500 Euro angeboten wurde. Man einigte sich mit der Verkäuferin auf einen Kaufpreis von 395.000 Euro.
Maklerhonorar sollte komplett von Käufern getragen werden
Die Käufer und die Maklerin schlossen jetzt eine schriftliche Vereinbarung, wonach das Maklerhonorar aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden sollte. Man wollte im Kaufvertrag lediglich einen Kaufpreis von 370.000 Euro beurkunden lassen. Die 25.000 Euro Maklerhonorar sollten die Käufer dann direkt an die Maklerin zahlen. So geschah es auch – die Verkäuferin zahlte derweil gar nichts. Die Käufer zogen daraufhin vor Gericht, um die 25.000 Euro von der Maklerin zurück zu verlangen.
Und das mit Erfolg: Der Bundesgerichtshof (BGH) gab dem klagenden Ehepaar Recht. Die Bundesrichter stellten klar: Die gesetzliche Regelung zum Halbteilungsgrundsatz für das Maklerhonorar gilt nicht nur für Käufer und Verkäufer. Sie wirkt vielmehr auf „jegliche Art vertraglicher Vereinbarungen, durch die unmittelbar oder mittelbar ein Anspruch des Maklers auf Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn gegenüber der Partei begründet wird, die nicht Partei des Maklervertrags ist.“
Käufer bekommen 25.000 Euro zurück
Sprich: Auch durch einen Vertrag zwischen Käufer und Makler, wie in diesem Fall geschehen, lässt sich die Maklergebühr nicht komplett auf den Käufer abwälzen, der den Makler nicht beauftragt hat. Wer den Makler beauftragt hat, bleibt also in jedem Fall verpflichtet, den Makler mindestens zur Hälfte zu bezahlen. Genau das wurde mit der in diesem Fall getroffenen Vereinbarung umgangen. Der BGH erklärte die Vereinbarung daher für unwirksam. Die Käufer bekommen deshalb die 25.000 Euro zurück.
Die Maklerin kann die 25.000 Euro allein von der Verkäuferin verlangen. Zugleich machten die Bundesrichter deutlich, dass die Verkäuferin keinen Anspruch darauf hat, die Minderung des Kaufpreises rückgängig zu machen: Der Kaufpreis ist schließlich formwirksam im notariellen Kaufvertrag vereinbart, daran ist nicht mehr zu rütteln. Die Verkäuferin kann den Kaufvertrag auch nicht wegen eines Irrtums über dessen Rechtsfolgen anfechten, schließlich sind neben den gewünschten vertraglichen Vereinbarungen immer auch gesetzliche Regelungen zu beachten.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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