Tiefgaragen gelingen nicht immer richtig gut. Vor allem, wenn sie in den relativ kleinen Keller eines Mehrfamilienhauses passen müssen, geraten sie mitunter zu verwinkelten Räumlichkeiten, welche das Einparken nicht ganz einfach gestalten. Ab wann ist das Parken so kompliziert, dass eine Kaufpreisminderung verlangt werden kann? Damit hat sich jetzt die Berliner Justiz beschäftigt.
Berlin. Legt der Bauträger einen Tiefgaragenstellplatz so aus, dass er nur durch umständliches Rückwärtsfahren erreichbar ist, dann kann der Käufer der zugehörigen Wohnung durchaus eine Minderung des Kaufpreises verlangen. Die angemessene Höhe der Minderung wird von der Justiz allerdings nicht unbedingt einhellig beurteilt. Das zeigt ein Fall aus Berlin, der jetzt vor dem dortigen Kammergericht (KG) in zweiter Instanz entschieden wurde (Urteil vom 12.03.2025, Az.: 21 U 138/24).
Geklagt hatten die neuen Eigentümer einer Eigentumswohnung. Sie hatten die Neubauwohnung in Berlin vom Bauträger gekauft. Zu der Wohnung gehört auch ein Stellplatz in der Tiefgarage des Gebäudes. Allerdings ist dieser Stellplatz nicht ohne weiteres mit dem Auto zu erreichen: Vielmehr muss man rückwärts einen Bogen an sieben anderen Stellplätzen vorbei fahren, um ein Auto auf den fraglichen Stellplatz rangieren zu können. Es gibt keine Wendemöglichkeit.
Eine Zumutung, fanden die Wohnungseigentümer und verklagten den Bauträger. Zum Ausgleich für den mangelhaften Stellplatz wollten sie eine Kaufpreisminderung durchsetzen. Das gelang ihnen auch. Das Landgericht Berlin II taxierte die Wertminderung des 33.000 Euro teuren Stellplatzes durch die schlechte Erreichbarkeit gestützt auf ein privates Gutachten der Kläger auf 11.000 Euro. Das Gericht verurteilte den Bauträger zur Zahlung einer Kompensation in Höhe von 22.500 Euro.
Stellplatz schlecht erreichbar: Kaufpreisminderung möglich
Dagegen zog der Bauträger vor das Kammergericht. Auch hier konnte er sich nicht aus der finanziellen Verantwortung für den ungünstig gestalteten Tiefgaragenstellplatz ziehen. Allerdings schätzte die Richterin die Schwere des Mangels anders ein. Sie sprach den Eigentümern eine Kaufpreisminderung von lediglich 6.600 Euro zu, also 20 Prozent des Kaufpreises. Begründung: Ein Stellplatzkäufer habe grundsätzlich keinen Anspruch darauf, seinen Stellplatz vorwärts oder rückwärts in einem Zug erreichen zu können.
Im vorliegenden Fall gestaltet sich das Einparken aber doch erheblich schwieriger und erfordert nach Ansicht der Richterin überdurchschnittliches Fahrkönnen. Vor diesem Hintergrund wollte sie den Stellplatz nicht mehr als Parkplatz mittlerer Art und Güte betrachten. Ein erhöhter Rangieraufwand und mithin eine nennenswerte Komforteinbuße sah sie verglichen mit einem Standard-Parkplatz sehr wohl als gegeben an. Insofern hielt die Richterin eine Kaufpreisminderung für angemessen.
Allerdings nicht in der vollen Höhe, welche die Vorinstanz angesetzt hatte. Dabei bezog sie sich auf die Paragraphen 633 Abs. 1 und 634 Abs. 2 und 638 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dort ist das Werkvertragsrecht geregelt: Werk ist demnach frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Falls die Beschaffenheit im Vertrag nicht näher definiert wurde, muss das Werk sich für die gewöhnliche Verwendung eignen und eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Werken der gleichen Art üblich ist. Sind gemessen daran Mängel vorhanden, kann der Kaufpreis gemindert werden.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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